O que são categorias habitacionais?
As categorias habitacionais são classificações legais que organizam a produção de moradias de acordo com a faixa de renda do público atendido e o regime de comercialização dos imóveis.
Cada categoria estabelece:
- Limites máximos de renda familiar, expressos em salários-mínimos;
- Tetos de valor de venda das unidades, quando aplicável;
- Critérios de enquadramento dos adquirentes;
- Restrições de uso, destinação e comercialização.
HIS – Habitação de Interesse Social
A categoria HIS é destinada ao atendimento de famílias de baixa renda, no âmbito das políticas públicas de habitação, com controle de renda, de valor de comercialização e de destinação social.
Faixas de enquadramento – HIS
HIS-1
- Renda familiar mensal: até 3 salários-mínimos;
- Renda per capita: até 0,5 salário-mínimo.
HIS-2
- Renda familiar mensal: até 6 salários-mínimos;
- Renda per capita: até 1 salário-mínimo.
Regras aplicáveis ao HIS
- Destinação obrigatória à moradia de famílias enquadradas na faixa de renda;
- Controle de valor máximo de venda definido por legislação municipal ou programa habitacional;
- Proibição de utilização para fins comerciais, hospedagem temporária ou locação de curta duração;
- Averbação da condição de HIS na matrícula do imóvel;
- Manutenção da destinação social por prazo mínimo previsto em legislação local (em regra, 10 anos).
HMP – Habitação de Mercado Popular
A categoria HMP destina-se ao atendimento de famílias de renda intermediária, situada entre a habitação social e o mercado livre, com limites de renda e controle de valor de comercialização.
Faixa de enquadramento – HMP
- Renda familiar mensal: até 10 salários-mínimos;
- Renda per capita: até 1,5 salário-mínimo.
Regras aplicáveis ao HMP
- Destinação prioritária à moradia residencial;
- Existência de teto máximo de valor de venda definido em legislação municipal específica;
- Averbação da condição de HMP na matrícula do imóvel;
- Manutenção da destinação social pelo prazo mínimo legal (em regra, 10 anos).
R2V – Residencial de Mercado Livre
R2V é a classificação urbanística de uso residencial caracterizada pela inexistência de limite de renda familiar e pela ausência de controle de valor de venda vinculado a programas habitacionais.
Características do R2V
- Inexistência de limite de renda para aquisição;
- Ausência de teto máximo legal de preço de venda;
- Livre comercialização e locação;
- Inexistência de restrições de destinação social.
Limites de valor de venda
Os valores máximos de comercialização de unidades enquadradas como HIS e HMP são definidos por legislação municipal específica, com atualização periódica conforme índices oficiais de custo da construção.
- HIS-1: valor máximo regulamentado por decreto ou programa habitacional local;
- HIS-2: valor máximo regulamentado por decreto ou programa habitacional local;
- HMP: valor máximo regulamentado por decreto ou programa habitacional local;
- R2V: inexistência de limite legal de preço.
Os limites variam conforme o município e o período de referência.
Observação normativa
Os critérios de enquadramento, os limites de renda, os tetos de valor e os prazos de restrição podem variar conforme:
- O município de implantação do empreendimento;
- O plano diretor e a legislação urbanística local;
- O programa habitacional aplicável;
- A lei ou decreto vigente no período da comercialização.
Recomenda-se sempre a verificação da legislação específica aplicável a cada empreendimento.